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  最近的香港大火这事伤亡数据还在继续不断的添加，据最新数据，罹难151人，还有30多人失联，

  在我国，高层住所的“隐形持有本钱”被长时刻无视了，这很或许成为未来楼市最大的灰犀牛！

  但现有商品房遍及建于2000年前后，大部分人还没尝过住30年以上老楼的苦，对“房子后期保护费”基本上没有概念，

  楼龄42年，修个外立面就需求3.3亿港元，全苑1984个单位户，均匀每户要出15-18万，占房产总价值的3-5%。

  由于遍及都是退休白叟，付不起补葺费，导致补葺方案延迟了3年，终究仍是分了六期居民们才牵强容许。

  当然，内地的人工比起香港的确廉价得多，宏福苑这种规划的大修放在我国，每户只需3-5万就够；

  咱们能够简略算一下，假如依照房子每隔15-20年就要大修一次的规范，以上的费用大部分都得付出一遍，

  电梯、管道、电气系统、防水层等等这些项目大修，假定大修一轮单户开支10万好了，

  尽管咱们在买房时遍及也付出了一笔2%-3%的修理费，但明显撑不了十几年，在那之后就要面对每年至少0.5%的固定补葺开支。

  举个比方，1998年建成的上海红枫公寓，近几年由于电梯的老旧和晃动，导致我们都不敢坐电梯只能上下楼，但换电梯这个方案却一直得不到一切住户的一致同意，

  有的人以为，我不住凭什么付钱，有的人以为我住低楼层凭什么付钱，就这样扯皮了六年多，

  终究只能高层用户退让，用付出高达好几万的本钱，低层用户简直不怎么出钱，加上引进政府补助，才迎来电梯的替换，

  面对当下空住率极高，许多高层住所压根没人住的状况，不敢幻想，后边这些过剩的我国房产，怎么面对一致补葺的窘境。

  所以关于老旧高层的问题，本年东北财经大学的经济中心主任周天勇专家提出了十分逆天的观念，他说：“未来高层住所将沦为贫民窟”。

  由于高层一般建在市中心，土地出让金很高，而开发商要想挣钱，需求赔付巨额拆迁补偿款、土地平整费、修建垃圾处理费，再算重建费等等各种本钱，

  商业上来说，拆建比要到达1：3的水平，也便是拆30层的楼，卖80、90层的价钱才干完成安稳盈余，

  但现在大部分城市住所都限高80米（26层）了，所以除非是商业CBD能够把项目用处改造，不然基本是个死局。

  当这些老旧高层没有办法取得拆迁，那意味着出资者就失去了使用政府改造回本获利的时机，

  最糟心的是电梯， 假如电梯坏了，低层住户爬个三五层还能承受；高层住户却要爬20多层。

  至于火灾、地震等灾祸下更高的危险系数就不说了，理论上20层以上住所以自救为主，高空施救现在技术上是无解的。

  尤其是像拆迁安顿类小区的高层住所，由于人群收入水平分解加重，更多是退休白叟或许低收入集体，那么更难到达一致定见。

  比方这次产生大火的香港宏福苑，小区内60岁以上白叟占比高达42%，大部分白叟靠养老金日子，补葺费不只拖了三年，也是分了六期才处理。

  当然，我做这个研讨并不是说高层住所一无可取，我忧虑的是盲目出资，只为图个潮流，新鲜，景色好，

  比方美国，《共同利益社区法》清晰规定小区业主有必要交纳修理基金，每年的份额大约是房价的0.5%-1%；

  加上房产税（每年1%），再加上保险费、物业费，每年养房本钱能到达房价2.5-3%。

  举个比方，一个一般美国人假如买了一套坐落华盛顿的70万美元的房子，光是养房本钱每年最少就要2万美元，假如他的年收入是8万美元，那么相当于年收入的1/4...

  而在日本，不只有每年1%左右的房产税，也有检修费用，每年每户大约是房子总价的0.3%-0.6%，不参与检修的房子，会被直接制止租借和出售，

  所以许多日本白叟退休后，由于付不起补葺费，只能把房子贱价卖掉，搬到市郊的低层住所住，

  但留意，美国和日本，大多数公寓/高层楼的电梯替换费用、外立面翻修费用，都是按面积直接分摊的，而不是按楼层凹凸来算。

  在我国，现在这块本钱尚不清晰，如参阅上海的红枫公寓这种用户博弈型处理方法，那么在电梯、外立面翻修这些本钱的支出上，高层住户本钱或许是低层住户的大几倍！

  试想一下，一套300万的老旧高层住所，潜在有巨额的修理开支危险，乃至到达每年总价的1%，连一般白叟的退休金都无法掩盖，

  现在内地最早买房的那批80-90后们，等高层楼龄到了30-40年的时分，其实也到了他们的退休年岁，

  所以你在日本的一些人口丢失严峻的边沿区域去看，常常能看到房子白给的状况，由于房产持有的现金流为负值，

  作为出资者，若不想让这种房产沦为和轿车相同彻里彻外的消费品，必定要有较高的价格安全边沿，

  但明显国内的房产还做不到这点，这在某种程度上预示着高层住所的价格未来或许还有进一步下行的空间，

  最为更可怕的是，这些年房产分解的现象渐渐的开端加快闪现，乃至没有留给出资者反响的时刻，

  比方最典型的，便是改进用处的低层洋房、别墅价格更为坚硬，而老破小的高层价格，在缺少有用需求状况下，呈现惊人的下滑，

  据安居客研讨院2025年9月发布的月报，现在一线万套，均匀挂牌时刻超越100天；

  当高层住所更多被有钱人扔掉，搬去大平层和别墅，而另一方面跟着房产和收入双双跌落，无力置换新房的低收入集体却被永久套在了超高层住所里，

  《富爸爸穷爸爸》里边有一个观念：“能把钱连绵不断装进你口袋的东西叫财物，而不断从你口袋里把钱拿走的东西叫负债。”

  曩昔的我国人一直把房子当财物，未来应该会有本来越多的人开端意识到，本来大部分房子都只是负债。

  与其担负沉重负担购入未来危险重重的高层住所，未来租房子肯定会渐渐的受欢迎，

  刚需实在是想买房，也必定以寓居体会为第一位，在家庭收入五年内的消费承当承受的才能之内做装备，尽或许避开高层老破小，

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  全网同名，N亿基金主办人，签约财经作者，拿手职业热门、财物装备、基金出资；著《指数基金定投精进攻略》

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